Immobilienbewertung im Steuerrecht

S. 193VIII. Gemischte Nutzung von Liegenschaften

A. Grundsätze

Möglich ist, dass eine Person Liegenschaften gemischt nutzt, nämlich einerseits im Betriebsvermögen, anderseits im Privatvermögen.

Man denke etwa an eine natürliche Person, die im Erdgeschoss eines ihr gehörenden Hauses einen Betrieb führt, während das Obergeschoss privat vermietet oder auch selbst bewohnt wird. Somit werden mit den Räumlichkeiten im Erdgeschoss Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, während bei Vermietung im Obergeschoss Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, sonst aber keine Einkünfte erzielt werden.

Sohin stellt das Erdgeschoss Betriebsvermögen dar, während das Obergeschoss als Privatvermögen zu betrachten ist.

Bedeutsam ist diese Unterscheidung, weil für beide Vermögensarten unterschiedliche steuerliche Regelungen greifen.

Stellt sich heraus, dass das Erdgeschoss 60 % des Gebäudes ausmacht, das Obergeschoss sohin 40 %, so ist das Gebäude, das ja zur Gänze ein und derselben Person gehört, zu 60 % Betriebsvermögen und zu 40 % Privatvermögen.

Eine grundlegende Ausnahme ist dann gegeben, wenn einer der Gebäudeteile nur von untergeordneter Bedeutung ist, was bei einem Ausmaß von unter 20 % anzunehmen ist.

Diesfalls ist das gesamte Gebäude dem Vermögensteil der Hauptnutzung zuzuordnen und es wird über Entnahmen und Einlagen der jeweils andere Teil berücksichtigt.